ფეხმძიმობა
მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების შესაფასებლად იყენებენ შემდეგ მეთოდებს:
»» გაყიდვების შედარება;
»» მიწის ნაკვეთისა და შენობის ღირებულებას შორის წილობრივი გადანაწილება;
»» ღირებულების გამოყოფა;
»» ნაკვეთებად დაყოფა;
»» ნაშთის ტექნიკა (ნარჩენი ღირებულება);
»» მიწის საიჯარო შემოსავლის კაპიტალიზაცია (ზედმეტი ღირებულების ან ქონების ფულად კაპიტალად გადაქცევა);
გაყიდვების შედარების მეთოდი - შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის ღირებულება, განისაზღვრება მსგავსი, თავისუფალი მიწის ნაკვეთების (შენობის გარეშე) გასაყიდ ფასში თანმიმდევრული კორექტირების შეტანის საგფუძველზე.
მიწის ნაკვეთსა და შენობის ღირებულებას შორის წილობრივი გადანაწილების მეთოდი - ანალიზის საფუძველზე, უკვე აშენებული ან აშენების სტადიაში მყოფი მიწის ნაკვეთის გასაყიდი ფასი, განისაზღვრება, შესაფასებელი ობიექტის მსგავსი უძრავი ქონების საერთო ღირებულებაში მიწის ღირებულების ტიპიური წილით.
ღირებულების გამოყოფის მეთოდი - მიწის ღირებულებას განსაზღვრავს როგორც სხვაობას, მთელი უძრავი ქონების საბაზრო ფასსა და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობებისა და აღჭურვილობის გამოთვლით ღირებულებას შორის.
მეთოდი იძლევა კარგ შედეგებს იმ პირობით, რომ შენობა-ნაგებობის ფასის განსაზღვრა შესაძლებელია საკმაოდ ზუსტად.
ნაკვეთებად დაყოფის მეთოდი - მეთოდი გამოიყენება მსხვილი, შენობა-ნაგებობების გარეშე მიწის ნაკვეთების შესაფასებლად, რომლებიც პრინციპში შესაძლოა დაყოფილი იქნეს მცირე ნაკვეთებად შემდგომი ათვისების მიზნით.
ცარიელი, შენობა-ნაგებობის გარეშე მიწის ნაკვეთის ღირებულება, შეიძლება განსაზღვრული იქნეს როგორც, დისკონტირებული (მომავალი ღირებულების დღევანდელ ღირებულებამდე მიყვანა), სუფთა შემოსავალი, რომელიც გამოთვლილია ნაგებობებზე დახარჯული და მისი გაყიდვებიდან შემოტანილი თანხების პროგნოზული დინამიკის გათვალისწინებით.
ნაშთის ტექნიკის (ნარჩენი ღირებულების) მეთოდი - მეთოდის არსით, უძრავი ქონების ერთობლივი შემოსავალი გენერირდება როგორც მიწის ნაკვეთებისგან, ასევე მასზე განთავსებული შენობა ნაგებობებისგან.
მეთოდის გამოყენება ძირითადად გამართლებულია ობიექტებისთვის, რომელზეც განთავსებული შენობა-ნაგებობებისა და აღჭურვილობის ღირებულების დადგენა მარტივია. ეს საშუალებას იძლევა გამოითვალოს მათგან მიღებული შემოსავლის რაოდენობა.
სხვაობა საერთო, სუფთა ოპერაციულ შემოსავალსა და შემოსავალს შორის, რომელიც მოდის შენობასა და აღჭურვილობაზე, ეს არის მიწიდან შემოსავალი, რომლის კაპიტალიზაცია, შესაძლებელია მისივე ღირებულებაში.
მიწის საიჯარო გადასახადის კაპიტალიზაციის მეთოდი - მიწის იჯარის გადასახადზე საბაზრო ფსონებსა და შემოსავლების ფსონებზე უტყუარი ინფორმაციის არსებობის შემთხვევაში, მიწის ნაკვეთის ღირებულება გამოითვლება სტანდარტული კაპიტალიზაციის ფორმულით.
იხილეთ: ყველაფერი უძრავი ქონების შესახებ
