უძრავი ქონება - საშემოსავლო მიდგომა

უძრავი ქონების ღირებულების შეფასება, ჩვეულებრივ, ხორციელდება სამი ძირითადი მიდგომის პოზიციიდან:

»» ხარჯვითი მიდგომა;

»» შედარებითი მიდგომა;

»» საშემოსავლო მიდგომა;

საშემოსავლო მიდგომა

საშემოსავლო მიდგომა ეფუძნება მტკიცებულებას, რომ კეთილგონიერი მყიდველი არ გადაიხდის ობიექტში იმაზე მეტ თანხას, რა თანხასაც უძრავი ქონების შესაფასებელი ობიექტი, საინვესტიციო რისკის გათვალისწინებით მოიტანს მომავალში კორექტირებული სუფთა მოგების სახით.

მოცემულ შემთხვევაში ობიექტის  ღირებულება განისაზღვრება მის მიერ მომავალში მოგების მოტანის შესაძლებლობით.

უძრავ ქონებაში გენერირებული ფულადი ნაკადები, რევერსიის ღირებულების ჩათვლით, ასახული უნდა იყოს მიმდინარე ჯამურ ღირებულებაში.

ყველა მომავალი შემოსავლების ნამდვილი ღირებულების გამოთვლა ხდება ძირითადად ხდება ორი მეთოდით:

• ფულადი ნაკადების პირდაპირი კაპიტალიზაცია;

• ფულადი ნაკადების დისკონტირება (ფულის ან კრედიტის მომავალი ღირებულება, რაიმე პერიოდის გასვლის შემდეგ);

პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი  - უფრო მეტად  გამართლებულია ობიექტებისთვის, რომელთაც შემოაქვთ შემოსავალი სტაბილური, პროგნოზირებადი შემოსავლებითა და გასავლებით.

დისკონტირების მეთოდი - უფრო მეტად გამართლებულია ობიექტებისთვის, რომელთაც შემოაქვთ შემოსავალი არასტაბილური, არაპროგნოზირებადი შემოსავლებითა და გასავლებით.

ღირებულების შეფასება შემოსავლების კაპიტალიზაციის საფუძველზე, მოითხოვს ბაზარზე არსებული სიტუაციის სპეციფიკურ ანალიზს.

საშემოსავლო მიდგომის შიდა ინფორმაციული უზრუნველყოფის საფუძველს წარმოადგენს მთელი რიგი მონაცემები:

• მონაცემები საიჯარო გადასახადის საბაზრო ფასების დინამიკის შესახებ;

• მონაცემები ბაზრის კონკრეტული სეგმენტზე მოთხოვნებისა და წინადადებების შესახებ;

• მონაცემები დანაკარგების კოეფიციენტზე;

• მონაცემები საექსპლუატაციო დანახარჯების დინამიკის შესახებ;

• მონაცემები ალტერნატიული ინვესტიციების შემოსავლიანობის შესახებ;

• მონაცემები უძრავი ქონების გაყიდვიდან მიღებული მოსალოდნელი შემოსავლების შესახებ;

• და ა.შ

შემფასებლებმა აუცილებლად უნდა გაითვალისწინონ ინვესტორების მოთხოვნებისა და არჩევანის შესაძლო ცვლილებები შეფასების მომენტისთვის და შეძლონ მომავალი ტენდენციების პროგნოზირება.

შემფასებლების მიერ კონკრეტული მიდგომისა და მეთოდის გამოყენება, დამოკიდებულია გარკვეული პირობების არსებობაზე, რომელიც უზრუნველყოფს მათი გამოყენების შესაძლებლობას, მართებულობას და დროულობას.

საშემოსავლო მიდგომის გამოყენება

საშემოსავლო მიდგომის გამოყენება ხდება უძრავი ქონების შესაფასებლად, რომელსაც განსაკუთრებულად დიდი შემოსავლის მოტანა შეუძლია იმ შემთხვევაში, თუ მოხდა სარწმუნო პროგნოზის შედგენა ხარჯებისა და შემოსავლების შესახებ.

ამ დროს, დასაბუთებულად უნდა იქნას შეფასებული ინვესტორის მოლოდინი მოსალოდნელი შემოსავლის შესახებ, კონკრეტულ ობიექტში ჩადებული კაპიტალის რისკის დონის გათვალისწინებით. 

ამას გარდა, გარკვეულ პირობებში, საშემოსავლო მიდგომის გამოყენება განსაკუთრებით უპირატესია, რადგან მისი საშუალებით ხდება შემოსავლისა და ჩადებული კაპიტალის მონაცემების შეფასება მთელი საინვესტიციო პერიოდის განმავლობაში.

იხილეთ: ყველაფერი უძრავი ქონების შესახებ