ფეხმძიმობა
უძრავი ქონების ღირებულების შეფასება, ჩვეულებრივ, ხორციელდება სამი ძირითადი მიდგომის პოზიციიდან:
»» ხარჯვითი მიდგომა;
»» შედარებითი მიდგომა;
»» საშემოსავლო მიდგომა;
ხარჯვითი მიდგომა
ხარჯვითი მიდგომა გამომდინარეობს ვარაუდისგან, რომ კეთილგონიერი ინვესტორი, არ გადაიხდის უძრავ ქონებაში იმაზე მეტ თანხას, რა თანხაც მას დაუჯდება ანალოგიური მიწის ნაკვეთი და სამომხმარებლო თვისებებით მსგავსი შენობის მშენებლობა.
ხარჯვითი მიდგომის ობიექტური შედეგები, დამოკიდებულია შენობის სრული აღდგენითი ღირებულების ვადის შეფასების ზუსტ გათვლაზე და შეფასებული შენობის ღირებულების დანაკარგზე, ყველა შესაძლო მიზეზებისა და მიწის იმ ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების გათვალისწინებით, რომელზეც განთავსებულია შეფასებული ობიექტი.
ხარჯვითი მიდგომის გამოყენების შემთხვევაში, უძრავი ქონების ღირებულება, წარმოადგენს შენობის დარჩენილი (ნარჩენი) ღირებულებისა და მიწის ნაკვეთის გამოთვლითი ღირებულების ჯამს.
მოცემულ შემთხვევაში, შენობის დარჩენილი (ნარჩენი) ღირებულება წარმოადგენს შენობის აღდგენაზე ან შეცვლაზე საჭირო სამშენებლო სამუშაოების მიმდინარე ღირებულებასა და შენობის აღჭურვილობის ცვეთის საერთო ღირებულებას შორის სხვაობას. ამასთან ერთად, გაანგარიშებაში შესაძლოა ჩართული იქნეს მეწარმის შემოსავალი.
სამშენებლო პროდუქციის მიმდინარე ღირებულების შესახებ ინფორმაციის მოპოვება შესაძლებელია საპროექტო ინსტიტუტებში, საიჯარო, სამშენებლო-სამონტაჟო ორგანიზაციებში, სამშენებლო ნორმების ცნობარებში (რომელიც შეიცავს ინფორმაციას სამშენებლო კომპლექსში საბაზრო ფასების დინამიკის შესახებ).
ცვეთის შეფასების ბაზირება, ხდება დანაკარგის სიდიდის გამოთვლის სპეციალურ მეთოდებზე დაყრდნობით და უძრავი ქონების ბაზრის გამოკვლევით.
ხარჯვითი მიდგომის დროს, მიწის ნაკვეთის ღირებულების განსაზღვრის პროცესი, გამოყოფილია როგორც დამოუკიდებელი ეტაპი.
უძრავი ქონების საერთო ღირებულებიდან, მიწის ნაკვეთის ღირებულების გამოყოფა, საშუალებას იძლევა განისაზღვროს, არის თუ არა ოპტიმალური მისი გამოყენების არსებული ვარიანტი.
ამას გარდა, უძრავი ქონების ძირითადი კომპონენტების - შენობებისა და მიწის ნაკვეთების ღირებულების ცვლილებას, შეიძლება გააჩნდეს სხვადასხვა დინამიკა შენობის ცვეთის მასშტაბის, საბაზრო სიტუაციის ცვლილების და ა.შ, სხვა ცვლილებებთან მიმართებაში.
ხარჯვითი მიდგომის გამოყენება
ხარჯვითი მიდგომა, როგორც წესი ყოველთვის გამოიყენება და წარმოადგენს განმსაზღვრელ ფაქტორს ბაზრის შესახებ ინფორმაციის არ არსებობის (ბაზრის განუვითარებლობის მიზეზით), შესაფასებელი ობიექტის უნიკალურობის და მსგავს ობიექტებზე სარწმუნო ინფორმაციების არ არსებობის გამო.
ხარჯვითი მიდგომის უპირატესობის მაგალითად გამოდგება უძრავი ქონების ჩამონათვალი, რომელთაც არ მოაქვთ არანაირი მოგება - სკოლები, საავადმყოფოები, ავტო და რკინიგზის სადგურები, ციხეები, საკულტო აღჭურვილობები და ა.შ.
ასე, რომ ხარჯვითი მიდგომა გამოიყენება :
• სპეციალური დანიშნულების ობიექტებისთვის, რომელთა ანალოგიური გაყიდვები არ არსებობს;
• ბაზრის არ არსებობის ან განუვითარებლობის შემთხვევაში;
• დაზღვევისა და საგადასახადო დაბეგვრის მიზნით;
• იმ ობიექტის შეფასების დროს, რომელიც ითხოვს კაპიტალურ რემონტს ან რეკონსტრუქციას;
ამ მეთოდის გამოყენების შეზღუდვა, შეიძლება საჭირო გახდეს იმ შემთხვევაში, თუ მნიშვნელოვანი, ქრონოლოგიური მოქმედების ვადის მქონე ობიექტის შეფასებისას, ხარჯვითი მიდგომით მიღებული შედეგი, არ არის პროგნოზირებული შემოსავლების ადეკვატური, ან თავს იჩენს სირთულეები ობიექტის არსებული ცვეთისა და მეწარმის მოგებისს და სხვა შემოსავლების გათვალისწინებით.
იხილეთ: ყველაფერი უძრავი ქონების შესახებ
